Типы коммерческой:

КМ является неотъемлемой частью нашей повседневной жизни. Продуктовые магазины, салоны, рестораны и фитнес-центры размещаются в коммерческих объектах, которые также часто именуют нежилыми. Однако не каждое нежилое помещение может стать «коммерцией». Такой статус имеет недвижимость, которую используют в целях ведения бизнеса — для торговли, оказания медицинских, услуг красоты или любых других.

Сегодня выделяют 5 типов —торговые помещения, офисы, гостиницы, индустриальные здания, универсальная «коммерция». Для того чтобы грамотно выбрать, предлагаем рассмотреть каждый тип отдельно.

Эксперты делят собственность на «создающую условия для получения дохода» и «приносящую доход». К первой категории относят склады, логистические комплексы, цеха и другие производственные помещения. Вторая группа включает офисы, магазины, гостиницы, отели, бизнес- и торгово-развлекательные центры. Также недвижимостью, приносящей доход, считаются стоянки и гаражи.

Каждый тип коммерческих помещений нуждается в соответствующем окружении: например, в районе бизнес-центров должны быть предусмотрены остановки общественного транспорта, стоянки, кафетерии и магазины

1. Торговые площадки

Можно отнести торговые центры, комплексы, сетевые и розничные магазины. В предпринимательской среде зарекомендовали себя как довольно прибыльные. По оценкам специалистов, годовая доходность торговых помещений достигает 11-12%. Что еще важно знать при покупке данных объектов недвижимости: площадкам, как правило, характерны солидная площадь и стоимость, которые способны полностью себя окупить при дальнейшей сдаче в аренду. Главное, уверяют эксперты, найти «проходное» место. Также успех бизнесу гарантирует наличие таких заведений, в которых локация застройки испытывает дефицит.

2. Площадки для бизнеса

Это различные бизнес-центры и комплексы, отдельные офисы и коворкинги. Подобные площадки по примеру предыдущих входят в число прибыльных и пользуются высоким спросом среди инвесторов. По скромных подсчетам, доходность офисных помещений равна 9% в год. Неплохой показатель, который гарантирован владельцу при выгодном расположении объекта и грамотном выборе арендаторов.

3. Гостиничные

Речь о гостиницах, отелях, хостелах, базах отдыха, апарт-комплексах и т.п. Последние представляют собой не только востребованный, но и модный тип недвижимости. Популярность закономерна: потребность в жилье была и будет всегда. Благоприятно сказывается на гостиничном бизнесе и развитие туризма, в том числе внутреннего.

Наибольшую выгоду способны принести отели в крупных городах, особенно если расположены по соседству с архитектурными и культурными достопримечательностями. При этом затраты могут быть минимальными: для реализации проекта достаточно нескольких комнат с хорошим ремонтом и проведенными коммуникациями.

4. Индустриальные

Сюда относят всевозможные заводы, склады, промышленные предприятия и цехи. Этот тип считается менее прибыльным: средняя доходность равна примерно 8%. Однако у объектов есть несомненное преимущество: помещение не требует особой подготовки и контроля в процессе эксплуатации. Арендаторы, как правило, самостоятельно закупают необходимое оборудование и создают оптимальные для бизнеса условия.

5. Универсальные помещения

Такие объекты подходят для реализации фактически любых бизнес-идей — от открытия салона красоты до азиатского ресторана. Универсальность подобного варианта делает одним из выгодных предложений на рынке Узбекистана. Однако требования к помещениям выше, равно как и их стоимость в Ташкенте. В числе основных — наличие отдельного входа, полного ремонта и инженерных коммуникаций, что, впрочем, спрашивают и с других типов «коммерции».

Гостиничные комплексы, согласно исследованию разнообразных зарубежных изданий, также пользуются спросом среди инвесторов и сохраняют за собой третью позицию по объему инвестиций

Таким образом, беспроигрышными вариантами на рынке можно назвать универсальные помещения, торговые и бизнес-центры. Отнюдь не лишены ликвидности индустриальные. При высокой доходностью и востребованностью преимущества площадок не ограничены. Какие плюсы характерны и почему так востребованы среди инвесторов — продолжаем рассказывать ниже.

Преимущества:

«Коммерция» является одним из популярных вложений. Интерес бизнесменов к коммерческим объектам вполне оправдан: помещение позволяет получать хорошую прибыль в долгосрочной перспективе без серьезных временных и энергозатрат. На этом сильные стороны «коммерции», безусловно, не исчерпаны. Предлагаем ознакомиться с основными ниже.

Сегодня состоятельные граждане также приобретают жилые помещения на первых этажах, которые впоследствии переводят в категорию нежилых и используют в коммерческих целях

1. Высокая доходность

Как упоминалось, коммерческие являются одним из ликвидных форматов недвижимости на узбекском рынке. Их годовая прибыль достигает до 12%. Конкуренцию, пожалуй, способны составить только апартаменты. Средняя доходность последних в годовом выражении равна 10%. Для сравнения: при сдаче в аренду квартиры владелец может рассчитывать до 4% годовых. Будем честны: разница ощутима, и она не в пользу жилых объектов.

2. Долгосрочная выгода

И опять же все познается в сравнении: потенциальные арендаторы квартир, как правило, ищут место проживания на пару месяцев, в лучшем случае — на пару лет. Апартаменты при всех их достоинствах являются еще более краткосрочным вариантом размещения — от пару дней, максимум до недели. «Коммерция», напротив, ориентирована на длительные сроки найма. Согласитесь, едва ли найдется владелец бизнеса, желающий каждый месяц менять локацию со всем своим «багажом» в лице оборудования, персонала и т.п.

3. Широкий ассортимент

Ошибочно полагать, что рынок менее насыщен, чем, например, загородный. Безусловно, положение зависит от целого ряда факторов от региона к региону. Но особенность Ташкента и развитых городов Узбекистана состоит в том, что недостатка в предложении на рынке нет. За счет чего оно обеспечено? Рынок именно успешно развивают застройщики, большинство из которых предусматривают первые этажи в своих проектах под «коммерцию». Не стоит сбрасывать со счетов и жилые помещения на первых этажах многоквартирных зданий, которые сегодня за счет предприимчивых инвесторов активно пополняют ряды нежилых.

4. Универсальные характеристики

Большинство предлагают будущим владельцам широкое поле для маневров. Превалирующее число помещений могут служить фактически в любых целей — и в качестве уютной кофейни, и СПА-салона, и медицинского центра. Безусловно, исключений из правил также немало, и стоит принимать во внимание как особенности объекта, так и локации. Даже при отсутствии нужных характеристик хороший ремонт и правильное использование помещения способны сделать объект надежным источником пассивного дохода.

Значительно упростить процесс ремонта в помещениях индустриального типа поможет выбор в пользу современных стилей, например, лофта, которому характерны открытые коммуникации и кирпичная кладка

Грамотная эксплуатация, пожалуй, является главным фактором в этом ряду. Успех, в свою очередь, обеспечит полное изучение узбекского рынка в интересующей локации и специфики территории в целом. Однако понять, на что «заточен» район и в каких объектах здесь есть потребность, безусловно, недостаточно. На что еще следует обратить внимание при выборе площадки и какие из этих аспектов являются ключевыми — читайте ниже.

На что необходимо обратить внимание при выборе:

«Подводных камней» при покупке довольно много. Касаются как вопроса ценообразования, так и документооборота. Роль играет расположение и востребованность места. Предлагаем ознакомиться с этими и другими особенностями приобретения «коммерции» в разделе.

Назначение и состояние помещения

В первую очередь, важно определиться с дальнейшей «судьбой» коммерческой площадки. Что вы хотите видеть в новых стенах — кафе, салон красоты или современные апартаменты. Если как таковых идей пока нет и во главе угла — вопрос дальнейшей прибыли, то можно остановиться на универсальных вариантах. Однако стоит учесть, что предполагаемый бюджет и предложение рынка могут также внести свою лепту в дальнейшие планы.

Независимо от дальнейших планов, лучше приобретать небольшие помещения. Согласно статистике, их легче сдать в аренду, нежели одну габаритную площадку. Это и выгоднее, исходя из расчёта цены квадратного метра. Безусловно, рекомендация является обобщенной, и в некоторых случаях приобретение крупного (например, индустриального объекта) может оказаться более прибыльной.

Чем больше площадь, тем, как правило, сложнее сдать и тем ниже прибыль с кв./м.

Определенные риски вероятны не только при приобретении габаритных помещений, но и при ориентации на первичный рынок и покупке объекта на первоначальном этапе застройки. Такое вложение, бесспорно, выгодно, но только в том случае, если девелопер и локация полностью заслуживают доверия. При наличии сомнений, будет ли сдан объект вовремя и в соответствии с проектной документацией, стоит предварительно изучить и деятельность застройщика, и перспективы развития рынка к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Впрочем, анализ рынка не помешает в любом случае.

Востребованность

Рекомендуем уделить внимание детальному анализу выбранной локации. Изучите специфику территории и наличие тех или иных заведений в предполагаемом месте покупки. Например, в туристической зоне будут пользоваться спросом гостиницы, в уединенных пригородных районах — оздоровительные центры. При нехватке спортивных учреждений более оправданно приобретать помещения под фитнес-центры, при отсутствии развлекательных заведений — под кафе и бары.

Расположение

Интерес также следует проявить к статусу локации: насколько развит, благополучен ли район и обеспечен развитой транспортной сетью район. Иначе первостепенным в бизнесе может стать не вопрос процветания, а безопасности и доступности. Дальнейшая «начинка» локации зависит от типа. В случае с торговыми площадками участок должен быть обеспечен проходимостью и расположен рядом с остановками общественного транспорта (метро, автобусные остановки), аэропортами и железнодорожными вокзалами.

Неслучайно рядом с метро и другими многолюдными местами предусмотрены торговые и развлекательные комплексы, которые гарантируют полный спектр услуг

При открытии бизнес-центров важно предусмотреть рядом наличие магазинов и кафе-бистро, кафетериев. Кроме того, для передвижения служащих в локации должны курсировать маршруты наземного и подземного транспорта. Гостиничные комплексы прекрасно разместятся в центральных и около центральных районах. Отдельным плюсом станет соседство с музеями, театрами, кинотеатрами и другими культурно-развлекательными учреждениями. Индустриальные объекты лучше приобретать в районе автотрасс и железнодорожных путей. Наличие необходимого производства и складов поблизости также будет большим плюсом.

Документы на объект

Не менее, если не более важна юридическая сторона. Перед покупкой как у физического, так и юридического лица важно убедиться, что все документы на объект в наличии и в полном порядке. На этом шаге лучше не ограничиваться рекомендациями на просторах Интернета и привлечь к работе опытного юриста, который проверит документы перед покупкой коммерческого объекта. Основной пакет, который необходимо запросить у владельца, — выписка из БТИ, свидетельство о регистрации недвижимости и бумаги, подтверждающие право собственности или действия по доверенности.

Стоимость объекта

В детальном изучении нуждается не только документация, но и предложение рынка. Важно понимать, какие объекты сейчас в продаже и какова их средняя рыночная стоимость. Согласитесь, купить неликвидное помещение по необоснованно завышенной цене едва ли может быть частью грамотного бизнес-плана. От этого, в свою очередь, напрямую зависят окупаемость и дальнейшая доходность объекта.

Согласно статистике, наименьший срок окупаемости имеют объекты стрит-ритейла —  до 7 лет. Также хорошие показатели демонстрируют офисные помещения, которую начнут приносить прибыль через 9 лет после покупки.

Период окупаемости индустриальных и промышленных объектов чуть выше, чем других типов «коммерции», и равен 11 годам.

Приобрести объект по цене ниже рыночной сегодня возможно на торгах по банкротству. Онлайн- и офлайн-аукционы на рынке недвижимости стремительно набирают популярность. Однако перед участием в торгах рекомендуем детально изучить эту нишу. Она, как и любая другая, не лишена своих рисков и нюансов, но при этом является реальным способом приобрести ликвидное помещение по сниженной стоимости. Также при недостатке собственных средств купить коммерческую недвижимость можно в кредит. Сегодня во многих банках предусмотрены различные коммерческие ипотеки, которые направлены на поддержку инвесторов.

Для того чтобы точнее оценить риски, предлагаем рассчитать срок окупаемости вложений и потенциальную прибыль. Оговоримся, что цифры дают только примерное понимание сделки, и для получения более точной картины необходимы услуги специалистов и расчёт множества переменных на рынке.

Итак, для определения срока окупаемости необходимо разделить цену объекта недвижимости на годовые поступления от аренды. Приблизительную цену можно узнать, поменяв показатели местами и разделив годовые поступления от аренды на цену объекта. Например, вы приобрели помещение за 100 млн. сум. и сдали его за 10 млн. сум./ мес. В этом случае покупка оправдает себя за 10 лет и в дальнейшем будет приносить прибыль в размере 10%/год.

Купить коммерческую недвижимость можно в ипотеку, но стоит учесть, что процентные ставки, как правило, выше, чем на жилую.

Таким образом, коммерческая недвижимость способна стать хорошим источником пассивного дохода на долгосрочный период. Для этого, необходимо грамотно подойти к вопросу выбора площадки. Статус локации, размер помещения, состояние ремонта и документов — каждый аспект должен оказаться в поле зрения инвестора. На что еще следует обратить внимание и какие недостатки свойственны «коммерции»?

Что еще стоит учесть при покупке ком. объекта
Даже при наличии объекта и соответствии всех характеристик требуемых рекомендуем не спешить с выходом на сделку. Перед тем как оформить покупку, желательно учесть несколько немаловажных аспектов.

Экономическая ситуация

Под влиянием экономической ситуации возможны резкие скачки цен на недвижимость, поэтому перед тем как купить нежилое помещение, оцените состояние экономических дел. Справедливости ради отметим, что вся недвижимость подвержена настроениям экономики, и «коммерция» не менее чувствительна к ее спадам и подъемам. На сегодняшний день, по мнению экспертов, ситуация на рынке относительно спокойна. Более того, коммерческий сектор демонстрирует большую стабильность, чем, например, первичный, но что ждет рынок завтра — вопрос открытый.

Высокий порог входа

Стоит также принять во внимание стоимость. Безусловно, на ценовую политику влияет целый ряд факторов — расположение площадки, тип, площадь, наличие ремонта и т.д. Так или иначе за редким исключением является значительным финансовым вложением. Отсутствие ремонта потребует дополнительных затрат, в том числе временных.

Отдельной статьей расходов может стать покупка и установка в помещении необходимого оборудования (кондиционеры, осветительных приборов, вытяжки, столы и т.д.)

Период окупаемости

Даже при покупке высоколиквидного предложения и постоянной эксплуатации помещения важно понимать, что объект начнет «работать» на вас далеко не сразу. Минимальный срок окупаемости составляет около шести лет. В среднем коммерческое помещение становится источником дохода по истечению восьми лет. Цифры условны, но отнюдь не лишены справедливости.

Сдача в аренду

Данный пункт не представляет интереса для тех, кто планирует купить помещение под нужды собственного бизнеса. Но если для вас актуальна покупка коммерческого объекта для дальнейшей сдачи в аренду, то подбором подходящего варианта и заключением договора купли-продажи не обойтись. Вы или доверенное лицо будут вынуждены заниматься поиском арендаторов и осуществлять с ними регулярную коммуникацию. Этот процесс может быть достаточно затратным, поэтому в случае самостоятельного решения вопросов стоит расценивать покупку как работу или бизнес, но не инвестицию.

Компания Namuna Development предлагает выбор нежилых помещений в жилом квартале NUR.

Коммерческие помещения являются одним из самых популярных вложений на рынке инвестиций в Узбекистане. Компания предлагает нежилую площадь от 25 кв.м. до 250 кв.м. отлично подойдет для разных предприятий: от стартапов, магазины и офисы.