Km – kunlik hayotimizning ajralmas qismi. Oziq-ovqat do’konlari, salonlari, restoranlari va fitness markazlari tijorat ob’ektlarida joylashgan bo’lib, ular ko’pincha turar-joy deb nomlanadi. Biroq, har bir bo’lmagan bo’lmagan bo’lmagan xonalar “tijorat” ga aylanishi mumkin emas. Bunday maqom biznesni Toshkent shahridagi tijorat ko’chmas mulkining turlari
Tijorat ko’chmas mulk bizning kundalik hayotimizning ajralmas qismidir. Oziq-ovqat do’konlari, salonlar, restoranlar va fitnes markazlari tijorat binolarida joylashgan bo’lib, ular ko’pincha noturar joy deb ham ataladi. Biroq, har bir noturar joy “tijorat” bo’lishi mumkin emas. Ushbu maqomda biznes maqsadlarida – savdo, tibbiy, go’zallik xizmatlari yoki boshqa maqsadlarda foydalaniladigan ko’chmas mulk mavjud.
Bugungi kunda 5 turi mavjud – chakana savdo binolari, ofislar, mehmonxonalar, sanoat binolari, universal “savdo”. Oqilona tanlash uchun biz har bir turni alohida ko’rib chiqishni taklif qilamiz.
Mutaxassislar mulkni “daromad olish uchun sharoit yaratadigan” va “daromad keltiradigan” ga ajratadilar. Birinchi toifaga omborlar, logistika majmualari, ustaxonalar va boshqa ishlab chiqarish ob’ektlari kiradi. Ikkinchi guruhga ofislar, do’konlar, mehmonxonalar, biznes va savdo markazlari kiradi. Avtoturargohlar va garajlar ham daromad keltiruvchi ko‘chmas mulk hisoblanadi.
Har bir savdo maydonchasi tegishli muhitga muhtoj: masalan, biznes markazlari hududida jamoat transporti to’xtash joylari, to’xtash joylari, oshxonalar va do’konlar bo’lishi kerak.
- savdo maydonchalari
Savdo markazlari, majmualar, tarmoqli va chakana savdo do’konlarini kiritishingiz mumkin. Ishbilarmonlik muhitida ular o’zlarini ancha daromadli ekanliklarini isbotladilar. Mutaxassislarning fikriga ko’ra, chakana savdo maydonlarining yillik rentabelligi 11-12% ga etadi. Ushbu ko’chmas mulk ob’ektlarini sotib olayotganda yana nimani bilish kerak: saytlar, qoida tariqasida, keyingi lizing bilan to’liq to’lashi mumkin bo’lgan mustahkam maydon va narx bilan ajralib turadi. Mutaxassislarning ta’kidlashicha, asosiy narsa “o’tish” joyini topishdir. Shuningdek, biznesning muvaffaqiyati rivojlanishning joylashuvi tanqis bo’lgan bunday muassasalarning mavjudligi bilan kafolatlanadi.
- Biznes saytlari
Bular turli biznes markazlari va majmualari, individual ofislar va kovorking maydonlaridir. Bunday saytlar, avvalgilaridan o’rnak olib, eng daromadli saytlar qatoriga kiradi va investorlar orasida talab yuqori. Konservativ hisob-kitoblarga ko’ra, ofis maydonining rentabelligi yiliga 9% ni tashkil qiladi. Ob’ektning qulay joylashuvi va ijarachilarning malakali tanlovi bilan egasiga kafolatlangan yaxshi ko’rsatkich.
- Mehmonxona
Gap mehmonxonalar, mehmonxonalar, yotoqxonalar, dam olish markazlari, turar-joy majmualari va boshqalar haqida ketmoqda. Ikkinchisi nafaqat talabga ega, balki ko’chmas mulkning moda turidir. Mashhurlik tabiiy: uy-joyga bo’lgan ehtiyoj har doim bo’lgan va bo’ladi. Turizmning, jumladan ichki turizmning rivojlanishi mehmonxona biznesiga qulay ta’sir ko‘rsatmoqda.
Katta shaharlardagi mehmonxonalar, ayniqsa, arxitektura va madaniy diqqatga sazovor joylar yonida joylashgan bo’lsa, eng katta foyda keltirishi mumkin. Shu bilan birga, xarajatlar minimal bo’lishi mumkin: loyihani amalga oshirish uchun yaxshi ta’mirlangan va aloqa o’rnatilgan bir nechta xonalar etarli.
- Sanoat
Bunga barcha turdagi zavodlar, omborlar, sanoat korxonalari va ustaxonalar kiradi. Ushbu tur kamroq foydali deb hisoblanadi: o’rtacha rentabellik taxminan 8% ni tashkil qiladi. Biroq, ob’ektlar shubhasiz afzalliklarga ega: binolar operatsiya vaqtida maxsus tayyorgarlik va nazoratni talab qilmaydi. Ijarachilar, qoida tariqasida, mustaqil ravishda zarur jihozlarni sotib oladilar va biznes uchun maqbul sharoitlarni yaratadilar.
- Universal xonalar
Bunday ob’ektlar deyarli har qanday biznes g’oyani amalga oshirish uchun javob beradi – go’zallik salonini ochishdan tortib Osiyo restoranigacha. Ushbu variantning ko’p qirraliligi uni O’zbekiston bozoridagi eng yaxshi takliflardan biriga aylantiradi. Biroq, binolarga qo’yiladigan talablar yuqoriroq, shuningdek, ularning narxi Toshkentda. Ularning asosiylari orasida alohida kirish, to’liq ta’mirlash va muhandislik kommunikatsiyalarining mavjudligi bor, ammo ular boshqa “savdo” turlaridan ham so’raladi.
Mehmonxona majmualari, turli xorijiy nashrlarning tadqiqotiga ko’ra, investorlar orasida ham talabga ega va sarmoya kiritish bo’yicha uchinchi o’rinni saqlab qoladi.
Shunday qilib, universal binolar, savdo va biznes markazlarini bozorda g’alaba qozonish variantlari deb atash mumkin. Sanoat korxonalari likvidlikdan xoli emas. Yuqori rentabellik va talab bilan saytlarning afzalliklari cheklanmaydi. Qanday afzalliklar xarakterlidir va nima uchun ular investorlar orasida talab katta – biz quyida aytib berishni davom ettiramiz.
Afzalliklari:
“Tijorat” mashhur investitsiyalardan biridir. Ishbilarmonlarning tijorat ob’ektlariga bo’lgan qiziqishi to’liq oqlanadi: binolar jiddiy vaqt va energiya xarajatlarisiz uzoq muddatda yaxshi daromad olish imkonini beradi. Bu borada “savdo” ning kuchli tomonlari, albatta, tugamaydi. Keling, quyida asosiylarini ko’rib chiqaylik.
Bugungi kunda badavlat fuqarolar birinchi qavatlarda turar-joy binolariga ega bo’lib, keyinchalik ular noturar joy toifasiga o’tkaziladi va tijorat maqsadlarida foydalaniladi.
- Yuqori rentabellik
Qayd etilganidek, tijorat mulklari O‘zbekiston bozoridagi likvidli ko‘chmas mulk formatlaridan biridir. Ularning yillik foydasi 12% gacha etadi. Ehtimol, faqat kvartiralar raqobatlasha oladi. Ikkinchisining yillik o’rtacha hosildorligi 10% ni tashkil qiladi. Taqqoslash uchun: kvartirani ijaraga olayotganda, egasi yiliga 4% gacha kutishi mumkin. Rostini aytaylik: farq sezilarli va bu turar-joy mulklari foydasiga emas.
- Uzoq muddatli foyda
Va yana, hamma narsa taqqoslaganda ma’lum: kvartiralarning potentsial ijarachilari, qoida tariqasida, bir necha oy, eng yaxshisi, bir necha yil yashash uchun joy izlaydilar. Kvartiralar, barcha afzalliklariga qaramay, qisqa muddatli turar joy variantidir – bir necha kundan, ko’pi bilan bir haftagacha. “Tijorat”, aksincha, uzoq muddatli bandlikka qaratilgan. Qabul qiling, asbob-uskunalar, xodimlar va boshqalar oldida o’zining barcha “yuklari” bilan har oy joyini o’zgartirmoqchi bo’lgan biznes egasi deyarli yo’q.
- Keng assortiment
Bozor, masalan, shahar atrofidagi bozorga qaraganda kamroq to’yingan deb ishonish xato. Albatta, vaziyat mintaqadan mintaqaga bir qator omillarga bog’liq. Lekin Toshkent va O‘zbekistonning rivojlangan shaharlarining o‘ziga xosligi shundaki, bozorda ta’minot taqchilligi yo‘q. U nima uchun taqdim etilgan? Bozor uy quruvchilar tomonidan muvaffaqiyatli ishlab chiqilmoqda, ularning aksariyati o’z loyihalarida “savdo” uchun birinchi qavatlarni ta’minlaydi. Ko’p xonadonli uylarning birinchi qavatlaridagi turar-joylarni arzonlashtirmang, ular bugungi kunda tashabbuskor investorlar tufayli noturar binolar safini faol ravishda to’ldirmoqda.
- Universal xususiyatlar
Ko’pchilik kelajak egalariga manevr qilish uchun keng chegara taklif qiladi. Ko’p sonli binolar deyarli har qanday maqsadga xizmat qilishi mumkin – shinam qahvaxona, SPA va tibbiyot markazi. Albatta, qoidalar uchun juda ko’p istisnolar mavjud va bu ob’ektning xususiyatlarini ham, joylashishini ham hisobga olishga arziydi. Kerakli xususiyatlar bo’lmasa ham, yaxshi ta’mirlash va binolarni to’g’ri ishlatish ob’ektni passiv daromadning ishonchli manbaiga aylantirishi mumkin.
Sanoat tipidagi binolarni ta’mirlash jarayonini sezilarli darajada soddalashtirish zamonaviy uslublar foydasiga tanlashga yordam beradi, masalan, ochiq aloqa va g’isht ishlari bilan ajralib turadigan loft.
Vakolatli operatsiya, ehtimol, ushbu seriyadagi asosiy omil. Muvaffaqiyat, o‘z navbatida, O‘zbekiston bozorini qiziqtirgan joy va umuman hududning o‘ziga xos xususiyatlarini to‘liq o‘rganishni ta’minlaydi. Biroq, tuman nima uchun “qamoqqa olingani” va bu erda qanday ob’ektlarga ehtiyoj borligini tushunish, albatta, etarli emas. Saytni tanlashda yana nimalarga e’tibor berish kerak va bu jihatlardan qaysi biri muhim – quyida o’qing.
Siz tanlashda sizga e’tibor berish uchun nima kerak:
Sotib olayotganda juda ko’p “tuzoqlar” mavjud. Ular narx masalasiga ham, hujjat aylanishiga ham tegishli. Rolni joyning joylashuvi va talabi o’ynaydi. Bo’limda “tijorat” ni sotib olishning ushbu va boshqa xususiyatlari bilan tanishishingizni tavsiya qilamiz.
Maqsadlarning maqsadi va holati
Avvalo, tijorat saytining kelajakdagi “taqdiri” haqida qaror qabul qilish muhimdir. Yangi devorlarda nimani ko’rishni xohlaysiz – kafe, go’zallik saloni yoki zamonaviy kvartiralar. Agar hali bunday g’oyalar mavjud bo’lmasa va keyingi foyda masalasi birinchi o’rinda bo’lsa, biz universal variantlarda to’xtashimiz mumkin. Biroq, taxminiy byudjet va bozor ta’minoti kelajakdagi rejalarga ham hissa qo’shishi mumkinligini hisobga olish kerak.
Kelajakdagi rejalardan qat’i nazar, kichik binolarni sotib olish yaxshiroqdir. Statistikaga ko’ra, ularni ijaraga olish bitta katta maydonga qaraganda osonroq. Bu kvadrat metr uchun narxni hisoblash asosida yanada foydalidir. Albatta, tavsiya umumlashtirilgan bo’lib, ba’zi hollarda yirik (masalan, sanoat ob’ektini) sotib olish foydaliroq bo’lishi mumkin.
Maydoni qanchalik katta bo’lsa, qoida tariqasida, ijaraga olish qanchalik qiyin bo’lsa va kvadrat metr uchun foyda shunchalik past bo’ladi.
Muayyan xavflar nafaqat katta hajmdagi binolarni sotib olishda, balki asosiy bozorga e’tibor qaratish va rivojlanishning dastlabki bosqichida ob’ektni sotib olishda ham bo’lishi mumkin. Bunday sarmoya, shubhasiz, foydalidir, lekin faqat ishlab chiquvchi va joylashuv to’liq ishonchli bo’lsa. Agar ob’ekt o’z vaqtida va loyiha hujjatlariga muvofiq foydalanishga topshirilishiga shubha tug’ilsa, birinchi navbatda ob’ektni foydalanishga topshirgunga qadar ishlab chiqaruvchining faoliyatini va bozorni rivojlantirish istiqbollarini o’rganishga arziydi. . Biroq, bozor tahlili hech qanday holatda zarar qilmaydi.
Talab
Tanlangan joyni batafsil tahlil qilishga e’tibor berishni tavsiya etamiz. Hududning o’ziga xos xususiyatlarini va taklif qilingan sotib olish joyida ma’lum muassasalarning mavjudligini o’rganing. Masalan, turistik zonada mehmonxonalar, shahar atrofidagi tanho hududlardagi sog’lomlashtirish markazlari talabga ega bo’ladi. Sport inshootlarining etishmasligi bilan, fitnes markazlari uchun binolarni, ko’ngilochar ob’ektlar bo’lmaganda – kafe va barlar uchun binolarni sotib olish ko’proq oqlanadi.
Manzil
Joyning holatiga ham qiziqish ko’rsatish kerak: qanchalik rivojlangan, hudud obodmi va rivojlangan transport tarmog’i bilan ta’minlanganmi. Aks holda, biznesdagi ustuvorlik farovonlik emas, balki xavfsizlik va foydalanish imkoniyati bo’lishi mumkin. Joyni keyingi “to’ldirish” turga bog’liq. Savdo maydonchalari bo’lsa, sayt o’tish mumkin bo’lishi va jamoat transporti bekatlari (metro, avtobus bekatlari), aeroportlar va temir yo’l vokzallari yaqinida joylashgan bo’lishi kerak.
Savdo-ko’ngilochar majmualari metro va boshqa aholi gavjum joylar yaqinida taqdim etilgani bejiz emas, ular to’liq xizmatlarni kafolatlaydi.
Biznes markazlarini ochishda yaqin atrofda do’konlar va kafelar, bistrolar, bufetlar mavjudligini ta’minlash muhimdir. Bundan tashqari, xodimlarning joylashuvi bo’yicha harakatlanishi uchun yer usti va er osti transporti yo’nalishlari harakatlanishi kerak. Mehmonxona majmualari markaziy va markaziy hududlarga yaqin joyda mukammal tarzda joylashgan. Muzeylar, teatrlar, kinoteatrlar va boshqa madaniy va ko’ngilochar muassasalarga yaqinlik alohida plyus bo’ladi. Sanoat ob’ektlari eng yaxshi avtomobil yo’llari va temir yo’llar hududida sotib olinadi. Yaqin atrofda zarur ishlab chiqarish va omborlarning mavjudligi ham katta ortiqcha bo’ladi.
Ob’ekt uchun hujjatlar
Huquqiy tomon ham bir xil, agar muhimroq bo’lmasa. Ham jismoniy, ham yuridik shaxsdan sotib olishdan oldin, ob’ekt uchun barcha hujjatlar mavjudligi va mukammal tartibda ekanligiga ishonch hosil qilish kerak. Ushbu bosqichda Internetdagi tavsiyalar bilan cheklanmaslik va tijorat mulkini sotib olishdan oldin hujjatlarni tekshiradigan tajribali advokatni jalb qilish yaxshiroqdir. Egasidan so’ralishi kerak bo’lgan asosiy paket – bu BTIdan ko’chirma, ko’chmas mulkni ro’yxatdan o’tkazish to’g’risidagi guvohnoma va mulkchilik yoki ishonchnoma tomonidan harakatni tasdiqlovchi hujjatlar.
Ob’ektning narxi
Faqat hujjatlarni emas, balki bozor taklifini ham batafsil o’rganish kerak. Hozirda qanday ob’ektlar sotilayotganini va ularning o’rtacha bozor qiymatini tushunish muhimdir. Tan oling, likvid bo’lmagan binolarni asossiz yuqori narxda sotib olish vakolatli biznes-rejaning bir qismi bo’lishi qiyin. Bunga, o’z navbatida, ob’ektning o’zini oqlashi va keyingi rentabelligi bevosita bog’liq.
Statistik ma’lumotlarga ko’ra, ko’cha chakana savdo ob’ektlari eng qisqa muddatga ega – 7 yilgacha. Ofis binolari ham yaxshi ko’rsatkichlarni namoyish etadi, ular sotib olinganidan keyin 9 yil o’tgach foyda olishni boshlaydi.
Sanoat va sanoat ob’ektlarining o’zini oqlash muddati “savdo” ning boshqa turlariga qaraganda bir oz yuqori bo’lib, 11 yilga teng.
Bugungi kunda bankrotlik auktsionida ob’ektni bozordan past narxda sotib olish mumkin. Ko’chmas mulk bozorida onlayn va oflayn auktsionlar tez sur’atlar bilan mashhur bo’lib bormoqda. Biroq, taklif qilishdan oldin, ushbu joyni batafsil o’rganishingizni tavsiya qilamiz. Bu, har qanday boshqa kabi, o’zining xavf-xatarlari va nuanslaridan xoli emas, lekin ayni paytda bu arzon narxlarda likvid binolarni sotib olishning haqiqiy usuli. Shuningdek, o’z mablag’lari etishmasligi bilan siz tijorat ko’chmas mulkini kreditga sotib olishingiz mumkin. Bugungi kunda ko’plab banklar investorlarni qo’llab-quvvatlashga qaratilgan turli xil tijorat ipotekalarini taqdim etadilar.
Xatarlarni aniqroq baholash uchun biz investitsiyalarni qaytarish muddati va potentsial foydani hisoblashni taklif qilamiz. Raqamlar tranzaksiya haqida faqat taxminiy tushunchani berishi va aniqroq rasmga ega bo’lish uchun mutaxassislarning xizmatlari va bozordagi ko’plab o’zgaruvchilarni hisoblash kerakligiga e’tibor qarataylik.
Shunday qilib, to’lov muddatini aniqlash uchun mulk narxini yillik ijara daromadiga bo’lish kerak. Taxminiy narxni ko’rsatkichlarni almashtirish va yillik ijara daromadini ob’ekt narxiga bo’lish orqali topish mumkin. Masalan, siz 100 million so’mga xona sotib oldingiz. so‘mga topshirib, oyiga 10 mln. Bunday holda, xarid 10 yil ichida o’zini oqlaydi va yiliga 10% daromad olishda davom etadi.
Siz ipoteka krediti bilan tijorat ko’chmas mulkini sotib olishingiz mumkin, ammo foiz stavkalari odatda turar joydan yuqori ekanligini hisobga olish kerak.
Shunday qilib, tijorat ko’chmas mulki uzoq muddatda yaxshi passiv daromad manbaiga aylanishi mumkin. Buning uchun siz joy tanlash masalasiga to’g’ri yondashishingiz kerak. Joylashuv holati, binolarning kattaligi, ta’mirlash holati va hujjatlar – har bir jihat investorning ko’rish sohasida bo’lishi kerak. Yana nimalarga e’tibor berish kerak va “tijorat” ning qanday kamchiliklari bor?
Tijorat mulkini sotib olayotganda yana nimalarga e’tibor berish kerak?
Agar sizda ob’ekt bo’lsa va barcha talab qilinadigan xususiyatlarga javob bersangiz ham, shartnoma tuzishga shoshilmaslikni tavsiya qilamiz. Xarid qilishdan oldin, bir nechta muhim jihatlarni hisobga olish tavsiya etiladi.
Iqtisodiy vaziyat
Iqtisodiy vaziyat ta’siri ostida ko’chmas mulk narxlarining keskin o’sishi mumkin, shuning uchun turar-joy bo’lmagan binolarni sotib olishdan oldin, iqtisodiy ishlarning holatini baholang. Adolat uchun, biz barcha ko’chmas mulk iqtisodiyotning kayfiyatiga bo’ysunadi, va “tijorat” uning ko’tarilish va pasayishlarga nisbatan kam sezgir emasligini ta’kidlaymiz. Bugungi kunga kelib, ekspertlarning fikriga ko’ra, bozorda vaziyat nisbatan tinch. Bundan tashqari, tijorat sektori, masalan, birlamchi sektorga qaraganda ko’proq barqarorlikni namoyish etadi, ammo ertaga bozorni nima kutmoqda, bu ochiq savol.
Yuqori kirish chegarasi
Bundan tashqari, xarajatlarni hisobga olishga arziydi. Albatta, narx siyosatiga bir qator omillar ta’sir qiladi – saytning joylashuvi, turi, maydoni, ta’mirlashning mavjudligi va boshqalar. Bu yoki boshqa usul, kamdan-kam istisnolardan tashqari, muhim moliyaviy investitsiyalardir. Ta’mirlashning etishmasligi qo’shimcha xarajatlarni, shu jumladan vaqtni talab qiladi.
Xarajatlarning alohida moddasi xonada zarur jihozlarni (konditsionerlar, yoritish moslamalari, davlumbazlar, stollar va boshqalar) sotib olish va o’rnatish bo’lishi mumkin).
To’lov muddati
Yuqori likvidli taklifni va binolarning doimiy ishlashini sotib olayotganda ham, ob’ekt siz uchun darhol “ishlashni” boshlamasligini tushunish kerak. Minimal to’lov muddati taxminan olti yil. O’rtacha sakkiz yildan keyin tijorat maydoni daromad manbaiga aylanadi. Raqamlar o’zboshimchalik bilan, lekin hech qanday holatda adolatdan mahrum emas.
Ijaraga berish
O’z biznesi ehtiyojlari uchun binolarni sotib olishni rejalashtirganlar uchun bu narsa qiziq emas. Ammo agar keyingi lizing uchun tijorat ob’ektini sotib olish siz uchun dolzarb bo’lsa, unda mos variantni tanlash va oldi-sotdi shartnomasini tuzish etarli emas. Siz yoki ishonchli shaxs ijarachilarni qidirishga va ular bilan muntazam ravishda muloqot qilishga majbur bo’ladi. Bu jarayon juda qimmatga tushishi mumkin, shuning uchun o’z-o’zidan hal qilinadigan masalalarda, sotib olishni investitsiya emas, balki ish yoki biznes sifatida ko’rib chiqishga arziydi.
“Namuna Development” NUR turar-joy massivida ko‘plab noturarjoy mulklarini taklif etadi.
Tijorat binolari O’zbekiston investitsiya bozoridagi eng ommabop investitsiyalardan biridir. Kompaniya 25 kv.m dan noturar joyni taklif qiladi. 250 kv.m gacha. Yangi boshlanuvchilar, do’konlar va ofislardan tortib turli xil bizneslar uchun juda yaxshi..
