Статистика показывает, что желание купить недвижимость возглавляет список желаний среднестатистического человека. Более 58% населения планеты мечтает купить дом. Кто-то хочет съехать самостоятельно, кто-то планирует заняться арендным бизнесом, кто-то — «отпустить». Но какой бы ни была причина, к выбору жилплощади следует подходить с умом и спокойно.
Как оформить покупку квартиры?
Договор купли-продажи является наиболее распространенным документом, который заключается при сделках по приобретению жилья. Однако, за последний год процедура претерпела некоторые значительные изменения.
Сегодня информационные ресурсы переполнены рекомендациями по оформлению Договора купли-продажи, но для того, чтобы заключить сделку в соответствии с юридически правильными рамками, желательно обратиться за консультацией в агентство. Это поможет избежать ошибок и недоразумений при заключении, а также обеспечит юридическую защиту прав сторон.
Сделка купли-продажи жилья в Узбекистане оформляется в соответствии с Законом “О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней” от 30 апреля 1999 года и Гражданским кодексом Республики Узбекистан.
Перед началом сделки покупатель должен убедиться в юридической чистоте объекта и проверить наличие каких-либо обременений на него. Для этого получают выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если на объекте есть какие-либо обременения, то это может создать проблемы при его продаже или использовании в качестве залога.
Для оформления сделки купли-продажи жилья необходимы следующие документы:
- Договор о купле-продаже жилого помещения;
- Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
- Выписка из ЕГРН;
- Паспорта продавца и покупателя;
- Иные документы, если они предусмотрены законодательством.
Договор о купле-продаже жилого помещения должен содержать следующие сведения:
- данные об объекте (адрес, площадь, количество комнат и т.д.);
- стоимость жилья и условия оплаты;
- срок передачи купленного жилья;
- ответственность сторон за неисполнение условий договора.
После подписания договора стороны обязаны зарегистрировать сделку в государственном органе регистрации недвижимости. При этом необходимо уплатить государственную пошлину за регистрацию сделки.
Важно отметить, что для заключения сделки необходимо наличие нотариального заверения. Также в Узбекистане предусмотрена возможность использования электронных документов при оформлении.
Если вы не уверены в своих знаниях и опыте в этой области, лучше обратиться за помощью к специалистам – юристам и нотариусам, которые помогут вам правильно оформить все и избежать возможных проблем в будущем.
Для оформления договора вам понадобятся следующие документы:
- Паспорт гражданина РУз, который участвует в сделке (покупателя или продавца).
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру или иное жилое помещение. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, переходный документ (акт приема-передачи), договор купли-продажи и т.д.
- Если вы не являетесь собственником, но хотите заключить договор купли-продажи от имени собственника, вам потребуется доверенность от собственника квартиры.
- Если участниками сделки являются юридические лица, то помимо паспорта представителей этих юридических лиц также потребуются учредительные документы компании, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, выписка из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц), доверенность на подписание договора купли-продажи и т.д.
- Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи квартиры.
- Перед оформлением договора купли-продажи вам также может потребоваться получить справку из местного Налогового органа, подтверждающую отсутствие задолженности по налогам и платежам.
Порядок оформления недвижимости в Узбекистане
Оформление — это процесс, который позволяет зарегистрировать право собственности на объект. Рассмотрим основные шаги:
Шаг №1: Проверка юридической чистоты недвижимости
Перед началом процесса оформления необходимо убедиться в ее юридической чистоте. Для этого следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтвердит право собственности на объект недвижимости и отсутствие на него каких-либо обременений.
Покупка наследственной недвижимости — это одна из проблемных и непредсказуемых сделок на рынке недвижимости. Получение наследства может быть более приятным процессом, чем деление этого наследства, что порой приводит к конфликтам между родственниками. Кроме того, есть вероятность того, что законный наследник может объявить о своих правах спустя несколько лет после получения наследства, что может привести к долгим судебным тяжбам. Поэтому мы настоятельно рекомендуем не покупать без помощи профессионального юриста.
Вторым большим риском является покупка недвижимости у психически нездорового продавца. Часто такие люди скрывают свою болезнь и не состоят на учете у психиатров. Родственники таких продавцов могут заявить о недееспособности продавца и подать иски о признании сделки недействительной. Если у вас появились подозрения на адекватность продавца, мы рекомендуем просить его пройти психиатрическое освидетельствование.
Третий риск — это проблемы с пропиской. Возможна ситуация, когда продавец не выпишется из купленной вами квартиры в оговоренный срок. В этом случае, если бывшие владельцы не хотят выписываться, может потребоваться обращение в суд, что может занять много времени и денег. Поэтому мы рекомендуем настаивать на том, чтобы продавец и его домочадцы выписались до нотариального оформления сделки.
Шаг №2: Документация
После получения выписки из ЕГРН можно приступать к подготовке необходимых документов для оформления недвижимости. Она содержит информацию о правообладателях объекта, его площади, адресе, стоимости и других важных характеристиках. На основании этой информации можно начинать подготовку всех необходимых документов для оформления права собственности.
Но перед тем, как приступить к оформлению документов, рекомендуется тщательно изучить всю имеющуюся информацию в выписке из ЕГРН, чтобы убедиться в ее полноте и достоверности. При обнаружении каких-либо ошибок или расхождений в данных следует обратиться в соответствующие органы для их исправления.
Шаг №3: Нотариальное заверение документов
После подготовки всех необходимых документов следует обратиться к нотариусу, который произведет нотариальное заверение всех документов — это важный шаг в оформлении.
Шаг №4: Регистрация права собственности
Нотариальное заверение всех необходимых документов является обязательным условием для регистрации права собственности на объект недвижимости. Нотариус проверяет правильность заполнения и оформления всех документов, а также удостоверяет подписи сторон, что повышает степень защиты прав собственности.
После нотариального заверения документов следует обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект недвижимости. Регистрация осуществляется на основании набора документов, включающих выписку из ЕГРН, договор купли-продажи или иной договор, нотариально заверенную доверенность и другие документы, необходимые в конкретной ситуации.
После регистрации права собственности получен соответствующий документ – свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. Этот документ является главным доказательством того, что вы являетесь законным собственником и имеете все необходимые права на ее использование, распоряжение и так далее.
Шаг №5: Получение нового технического паспорта на объект недвижимости
Технический паспорт подтверждает технические характеристики объекта и регистрируется в установленном законом порядке органами государственной власти. Обычно он выдается один раз, при вводе его в эксплуатацию.
Таким образом, если технический паспорт уже выдан, то повторно его получать не требуется. Если же вы чувствуете необходимость в получении копии, то вам следует обратиться в орган государственной власти.
Однако после получения свидетельства о праве собственности может потребоваться обновление информации в техническом паспорте.
В заключение, оформление недвижимости — это сложный и важный процесс, который требует выполнения ряда обязательных условий. Но благодаря правильному проведению всех этапов вы сможете успешно зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости.
Что выбрать: вторичка или новостройка?
Кажется, что покупка вторичного жилья надежнее, так как конструкции и коммуникации проверены. Но если вы измените угол, станут ясны простые истины. Срок эксплуатации рано или поздно заканчивается даже в жилых домах. Таким образом, жизненный цикл советских зданий составлял около 75-100 лет. Половина из них, большинство зданий устарели. Новостройка обещает верную службу 150 и более лет. Отличный выбор для инвестиционной стратегии – хватит на внуков и правнуков. Приобретая квадратные метры в новостройке, будущий владелец получает новую жилплощадь. А вместе с ним – современные коммуникации, возможность выбора планировки, парковка и другие удобства. Все это предусмотрено большинством разработчиков.
Что может скрывать продавец вторичной недвижимости?
Неузаконенная перепланировка
Желание исправить устаревшие архитектурные решения является обычным и очень распространенным явлением. Снос и перенос стен, окон, дверей… Но согласно градостроительным нормам, данные действия не могут быть произведены самовольно. По закону, все осуществляемые перепланировки должны быть согласованы с уполномоченными государственными организациями, узаконены и отражены в техпаспорте объекта недвижимости. В противном случае закон может заставить собственника квартиры за свой счет привести помещение в прежнее состояние и заплатить немаленький штраф. Процесс узаконения перепланировок не так уж и легок, поэтому многие не занимаются этим вопросом, оставляя всё на самотек. Совет — если вы собираетесь купить квартиру с незаконной перепланировкой, попросите продавца предоставить все технические документы в порядке.
Связь неисправна или не исправлена
Дело в том, что в многоквартирном доме бывают перебои с отоплением, горячей/холодной водой, электроэнергией. Чтобы скрыть эти и прочие дефекты, продавцами квартир придумано уже столько «эффективных лайфхаков», что у неискушенного покупателя не будет даже шанса узнать реальную квартиру. Тут совет простой: перед покупкой квартиры поговорить с собственниками соседних квартир (у них нет резона скрывать от вас правду), поговорить с участковым, сходить в обслуживающую компанию (ТСЖ) и получить полную информацию как о состоянии центральных коммуникаций дома, так и о техническом состоянии.
Проблемные соседи
Соседи – это одна из самых популярных причин продажи и переезда. Мало кто сможет долго жить в неблагополучном соседстве. И здесь тоже не обойтись без посторонней помощи: перед покупкой поговорите с соседями и домкомом.
Неблагоприятная экология
Рядом с домом находится промзона или свалка, в ветреную погоду зловоние распространяется по всей территории, что может сказаться на настроении и самочувствии жителей соседних домов. Совет – не поленитесь прогуляться и осмотреть инфраструктуру вокруг продаваемой недвижимости. Часто такая прогулка может спасти вас от неудачной продажи недвижимости.
Какие аспекты следует учитывать при покупке новостройки?
В данной ситуации необходимо обращать внимание на следующее:
- Есть ли у продавца квартиры в новостройке государственная регистрация как хозяйствующего субъекта, и не закончилась ли она?
- Есть ли решение хокима о предоставлении земельного участка под строительство?
- Строительная фирма занимает ли какую-либо позицию в строительстве?
- Экспертиза проектной документации проведена в ГУП “Экспертиза градостроительных проектов” при Минстрое? Строительные работы ведутся на основании этого проекта или заключения эксперта?
Также, обращайте внимание на то, как оформлен договор. Покупка может быть заключена по 1 из следующих соглашений:
- Инвестиционное соглашение;
- Договор долевого участия в строительстве.
- Договор ипотеки;
- Договор купли продажи.
До приобретения квартиры в новостройке гражданам не помешает проконсультироваться с юристом. Также, рекомендуется найти ответы на следующие вопросы: действительно ли жильё, которое вы собираетесь приобрести, построено не на спорной территории, имеются ли необходимые юридические основания, не планируется ли снос на данной территории в ближайшем будущем, имеет ли лицо, продающее вам жильё, такие полномочия, нет ли тут признаков мошенничества, каковы отзывы людей, ранее приобретавших жильё у данного субъекта.
Сегодня часто наблюдается ситуация: строительство ещё не началось, а многоэтажные дома уже продаются, публикуются объявления. Можно ли заключать договор на покупку квартиры в такой ситуации? Допускается ли это законодательством? Что делать, если сборка началась, но не завершена?
Согласно положениям Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Стороны могут также заключать соглашения, не предусмотренные законодательством. Условия договора устанавливаются по желанию сторон, если иное не предусмотрено законом. На те квартиры, которые не готовы, на них также может быть заключен договор. В этом случае правильнее будет заключить договор на участие в акциях. Законодательных ограничений на эти контракты нет. Он предусматривает вклад гражданина определенной суммы в строительство и приобретение в собственность этой квартиры по завершении строительства. Таким образом, этот договор совпадает с окончательным содержанием договора купли-продажи.
На что обратить особое внимание?
В первую очередь нужно обратить внимание на все аспекты контракта. Для покупателей (по предпочтениям) могут быть важны разные аспекты. Кто-то смотрит только на цену, кто-то на сроки. Как правило, следует внимательно изучить все условия договора. Тогда покупатель не столкнется с ситуацией, когда какое-либо из условий договора вызывает сомнения.
Ключевыми условиями договора являются количество квадратных метров квартиры, этаж квартиры, цена за квадратный метр, время завершения строительства, время оформления правоустанавливающих документов после завершения строительства. Еще одним важным аспектом договора является вопрос ответственности сторон. Здесь в какой-то мере лежит ответственность как строительной компании, так и покупателя. Если в будущем возникнет спор, этот вопрос будет решающим.
Стоимость гос. регистрации прав на объекты недвижимости
| № | Государственные услуги | Цена работ |
I. Подготовка кадастра и оформление документации на объекты недвижимость в части нежилых зданий и сооружений | ||
| 1.1 | Площадью до 100 кв. м | 1,25 БРВ* |
| 1.2 | Площадью от 100 кв.м до 1 000 кв. м. | 1 % от БРВ за 1 кв. м площади объекта с увеличением на 25 % |
| 1.3 | Площадью от 1 000 кв.м до 5 000 кв. м. | 15 БРВ с увеличением на 25% |
| 1.4 | Площадью от 5 000 кв.м до 15 000 кв. м. | 30 БРВ с увеличением на 25% |
| 1.5 | Площадью от 15 000 кв.м до 50 000 кв. м. | 50 БРВ с увеличением на 25% |
| 1.6 | Площадью более 50 000 кв. м. | 70 БРВ с увеличением на 25% |
II. Подготовка кадастрового паспорта и оформление документации на объекты в части жилого фонда | ||
| 2.1 | Квартира в многоквартирном доме | 1 % от БРВ за 1 кв. м площади объекта с увеличением на 25 % |
| 2.2 | Индивидуальный жилой дом | 1 % от БРВ за 1 кв. м площади объекта с увеличением на 25 % |
III. Подготовка кадастрового паспорта и оформление кадастровой документации на земельные участки | ||
| 3.1 | Земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, при наличии дела по отводу земельного участка | Бесплатно |
| 3.2 | Земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, при отсутствии дела по отводу земельного участка | 1,25 БРВ |
| 3.3 | Участок, предоставленный для ведения дехканского хозяйства | 1,25 БРВ |
| 3.4 | Участок, предоставленный для строительства нежилых объектов | 1,25 БРВ |
| 3.5 | Участок, предоставленный для сельскохозяйственных нужд | 2,5 БРВ |
IV. Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними | ||
| 4.1 | Жилые объекты имущества физических лиц общей площадью до 100 кв. м и выписки из гос. реестра | 1,25 БРВ |
| 4.2 | Жилые объекты имущества физ. лиц общей площадью от 101 кв. м до 300 кв. м и выписки из гос. реестра | 2,0 БРВ |
| 4.3 | Жилые объекты имущества физических лиц общей площадью более 301 кв. м и выписки из гос. реестра | 3,0 БРВ |
| 4.4 | Жилые объекты недвижимого имущества юридических лиц и выписки из гос. реестра | 5,0 БРВ |
| 4.5 | Нежилые объекты недвижимого имущества физических лиц и выписки из гос. реестра | 3,0 БРВ |
| 4.6 | Нежилые объекты недвижимого имущества юридических лиц и выписки из гос. реестра | 5,0 БРВ |
| 4.7 | Гос. регистрация прав на земельный участок физ. лиц, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, и выписки из гос. реестра | 1,0 БРВ |
| 4.8 | Гос. регистрация прав на земельный участок физ. лиц, предоставленный для нежилых объектов, и выписки из гос. реестра | 3,0 БРВ |
| 4.9 | Гос. регистрация прав на предоставленный юридическим лицам земельный участок и выписки из гос. реестра | 5,0 БРВ |
| 4.10 | Гос. регистрация ипотеки и договора об ипотеке, а также права аренды | 1,25 БРВ |
| 4.11 | Предоставление информации о наличии (отсутствии) в собственности жилья | 20 % от БРВ |
V. Присвоение, изменение и прекращение существования адресов объектов недвижимого имущества | ||
| 5.1. | Присвоение, изменение и прекращение существования адресов объектов недвижимого имущества | 1,0 БРВ |
* БРВ — базовая расчетная величина – С 1 мая 2023 года МРОТ составит 980 000 сум., БРВ – 330 000 сум.
Примечания к таблице:
- При определении площади учитывается площадь всех строений и сооружений. В соответствии со статьёй 208 Налогового кодекса Республики Узбекистан цена услуг по изготовлению кадастрового паспорта не облагается налогом на добавленную стоимость (НДС).
- Стоимость работ по изготовлению копии (дубликата) кадастрового паспорта при его утрате (порче) без изменения показателей объекта недвижимости составляет 50% от общей суммы услуг.
- При необходимости обновления кадастрового паспорта инвентаризации подлежат только вновь созданные (реконструированные) объекты недвижимости, стоимость которых определяется согласно настоящему Порядку.
- При оформлении кадастрового паспорта на новый объект плата взимается только за формирование кадастрового паспорта и присвоение геокода.
- Стоимость гос. услуг для инвалидов I и II групп и участников Второй мировой войны составляет 50 % от общей суммы услуг.
