Yangi binolarga sarmoya kiritish: asosiy farqlar
Ko’chmas mulkka sarmoya kiritish pulni investitsiyalashning mashhur usuli bo’lib, katta yo’qotish xavfisiz konservativ tarzda sarmoya kiritishga imkon beradi. Sarmoyalashning beshta asosiy usuli mavjud: qayta sotish, ijaraga berish maqsadida sotib olish, ko’chmas mulk aktivlariga (shu jumladan chet elga) sarmoya kiritish, qurilish kompaniyalari aktsiyalarini va ularning obligatsiyalarini sotib olish. Ijaraga berish eng kam daromadli variant hisoblanadi, ammo bu ipoteka kabi kaldıraçlardan foydalanish orqali oshirilishi mumkin. Valyuta investorlari uchun REIT (ko’chmas mulk investitsiya shirkatlari) mos keladi, ular ularni sotib olish uchun sotib olishadi va investorlarga dividendlar to’laydilar. Eng daromadli vositalar-bu o’sish fondlari va individual ishlab chiqaruvchilarning aktsiyalari, ammo ular yuqori darajadagi xavfni ta’minlaydi va yo’qotishlar investitsiyalarning to’liq miqdorini tashkil qilishi mumkin. Ikkita eng keng tarqalgan variantni ko’rib chiqing-bu bizning ro’yxatimizdagi birinchi ikkitasi.
Ijara uchun kvartira sotib olish
Investitsiyalarning eng mashhur va oson shakllaridan biri bu kvartirani keyinchalik ijaraga berish uchun sotib olishdir. Asosiy shart shundaki, u ta’mirlanib, barcha zarur narsalar bilan jihozlangan. Joylashuv muhim omil bo’lib xizmat qiladi-u metro, ofis va o’quv muassasalari, diqqatga sazovor joylar va bog’larga qanchalik yaqin bo’lsa, ijarachilar uchun jozibadorligi shunchalik yuqori bo’ladi. Investor uzoq muddatli yoki kunlik ijarani tanlashi mumkin. Shu bilan birga, oylik daromad kommunal to’lovlar va joriy ta’mirlash xarajatlari bilan chegirib tashlanadi. Uzoq muddatli foyda odatda kichik va yiliga 2-5% ga teng. Biroq, uy-joy vaqt o’tishi bilan qimmatga tushadi.
Agar hududda qurilish faol bo’lsa, kelajakda ijara narxi pasayishi mumkin, chunki boshqa egalar ham ularni ijaraga olishni xohlashadi. Uyni tanlash kelajakdagi ijarachilarning ehtiyojlariga bog’liq: talabalar uchun – institutlar va ko’ngilochar infratuzilma yaqinida; bolali oilalar uchun – klinikalar, bolalar bog’chalari va maktablar, shuningdek bog’lar yaqinida; qisqa muddatli ijara va sayyohlar uchun – shahar markazida yoki diqqatga sazovor joylar yoki yirik temir yo’l stantsiyalari yaqinida.
Shuni ta’kidlash kerakki, qisqa muddatli variant bilan kunlik daromad yuqori bo’ladi, ammo ta’mirlash va texnik xizmat ko’rsatish xarajatlari ham oshadi. Bunday holda, ijarachilarni topish va boshqarishda yordam beradigan boshqaruv kompaniyalari mavjud bo’lgan apart-komplekslardagi variantni ko’rib chiqish mantiqan to’g’ri keladi. Ular odatda yuqori rentabellikka ega.
Qayta sotish uchun kvartira sotib olish
Strategiyani tanlash asosiy rol o’ynaydi. Mutaxassislar tez daromad olish uchun yangi binolarni tanlashni maslahat berishadi. Qurilish davom etar ekan, yangi turar-joy majmualarida turar-joy qiymati oshadi. Loyihaning boshida sarmoya kiritish va qurilish tugagandan so’ng qayta sotish — bu pul ishlashning eng keng tarqalgan usuli. Chuqur bosqichida sotib olingan uy qiymatining o’rtacha yillik o’sishi 15% dan 30% gacha. Shu bilan birga, investitsiya qilingan mablag’larni himoya qilish uchun loyihani moliyalashtirish va eskrow hisob raqamlaridan foydalanadigan ishonchli ishlab chiqaruvchini tanlash kerak. Albatta, o’sib borayotgan raqobatdan qochish uchun uni uy foydalanishga topshirilgunga qadar sotish yaxshi. Metro yoki yirik savdo-ko’ngilochar majmualarni qurish kabi istiqbolga ega bo’lgan hududlarga sarmoya kiritish muvaffaqiyatli qayta sotish imkoniyatini oshiradi. Cheklangan taklifga ega bo’lgan nufuzli hududlarda yashash joyini sotib olish ham foydali bo’lishi mumkin.
Ammo bunday masalalarda doimo ehtiyot bo’lish kerak. Ammo bu omillarni o’ynash unchalik oson emas, agar siz professional investor bo’lmasangiz va shahar rivojlanishining doimiy o’zgarib turadigan rejalari haqida ommaviy axborot vositalaridagi yangiliklardan bilib olishingiz kerak-ikkinchisi haqida hamma allaqachon bilganida. Metropoliten bunga misol bo’la oladi. Mutaxassislarning tushuntirishlariga ko’ra, agar hamma uni biron bir joyda qurmoqchi bo’lsa, hamma allaqachon gaplashayotgan bo’lsa, ikkilanmang-bu hududda metroning yaqinligi oldindan narxlarga bog’liq (narxning keyingi o’sishini kutish faqat stantsiya foydalanishga topshirilganda kerak).
Ko’chmas mulk investitsiyalari xavfi
Turar-joy ko’chmas mulki har doim sarmoya kiritish uchun jozibali ob’ekt bo’lib kelgan, chunki odamlar har doim uy-joyga muhtoj. Biroq, bu erda yuqori tranzaksiya xarajatlari, past likvidlik va past Real rentabellik kabi o’ziga xos xususiyatlar mavjud. Bundan tashqari, soliqlar, xizmatlar va kapital bilan bog’liq xatarlar kabi boshqa omillar ham mavjud. Uy sotib olish mablag’larni tejashning ishonchli usuli bo’lishi mumkin, ammo uning rentabelligini hisobga olgan holda investitsiya ob’ektini oqilona tanlashga arziydi. Masalan, kam aholi yashaydigan yoki yangi hududdagi ko’chmas mulk varianti noqulay bo’lishi mumkin. Bu qimmat mahsulot bo’lgani uchun, odamlar bunga ehtiyotkorlik bilan yondashadilar va deraza ko’rinishi va infratuzilmaning joylashuvi kabi barcha tafsilotlarni hisobga olishadi. Xaridorning qarori eng kichik nuanslarga bog’liq bo’lishi mumkin, chunki hamma ham buni ikki marta qila olmaydi.
Biroq, siz ma’lum xavflarsiz qilolmaysiz. Quyidagi omillarni hisobga olish kerak: moliyaviy tushumning pasayishiga olib kelishi mumkin bo’lgan qiymatni noto’g’ri baholash; tanlangan joyning jozibadorligi va narxini pasaytirishi mumkin bo’lgan noto’g’ri joy; ob’ektga zarar etkazishi va ijara stavkasini tiklash yoki pasaytirish uchun qo’shimcha xarajatlarni talab qilishi mumkin bo’lgan vijdonsiz ijarachilar; qurilish ob’ektining kechikishi yoki muzlatilishi, shu jumladan ishlab chiquvchining bankrot bo’lishi ehtimoli;, masalan, sug’urtani talab qiladigan texnogen baxtsiz hodisalar, yong’inlar yoki toshqinlar; joy tarixini va sotuvchining huquqlarini sinchkovlik bilan tekshirishda zarur bo’lgan firibgarlik; qisqa muddatli pasayish yoki uzoq muddatli turg’unlikka olib kelishi mumkin bo’lgan bozor narxlarining o’zgarishi. Pulingizning hissasi uchun joy tanlashda siz ehtiyotkorlik bilan harakat qilishingiz, uning huquqiy tozaligini tekshirishingiz va bozorni va uning tendentsiyalarini to’g’ri baholay olishingiz kerak.
